VUT-vergunningen na Decreto 31/2024 — wat betekent dit voor Nederlandse kopers in Andalusië?

Voor wie een Costa-del-Sol-woning kocht met de bedoeling vakantieverhuur te doen, is Decreto 31/2024 van de Junta de Andalucía een doorbraak geweest. Sinds februari 2024 heeft een comunidad de jure macht om vakantieverhuur in het gebouw te verbieden of te beperken — met een 3/5-meerderheid in stemmen én quote-aandelen.

Dat klinkt theoretisch. In de praktijk zien we de gevolgen elke maand op de Costa del Sol. Hier is wat het concreet betekent voor uw aankoop in 2026 en daarna.

Wat Decreto 31/2024 precies wijzigt

Vóór februari 2024 kon vakantieverhuur alleen geblokkeerd worden als de comunidad-statuten dit expliciet verboden — en die statuten konden alleen unaniem (100%) gewijzigd worden. Dat maakte verboden in de praktijk uiterst zeldzaam.

Decreto 31/2024 verandert dit op twee fronten:

1. De 3/5-drempel. Een gewone meerderheid van drie-vijfde van eigenaren — gemeten op zowel het aantal eigenaren als het aandeel in de comunidad (coëfficiënt) — volstaat om vakantieverhuur te verbieden, beperken (bijvoorbeeld op aantal weken per jaar) of voorwaarden op te leggen (boetes, registratie-vereisten).

2. Retroactieve toepassing. De beperking geldt ook voor woningen die al een VUT-vergunning hebben — zelfs als u die VUT al jaren legaal exploiteert. Bestaande vergunningen kunnen door de comunidad alsnog worden ingetrokken via een 3/5-meerderheidsbesluit.

Tegelijk wijzigde de Junta de Andalucía de VUT-aanvraagprocedure zelf: u moet bij aanvraag een schriftelijke verklaring van de comunidad meesturen waarin staat dat de statuten verhuur niet verbieden. Geen verklaring = geen VUT-nummer.

Wat zien we in de praktijk?

Wij screenen statuten bij élk Costa-del-Sol aankooptraject waar verhuur een rol speelt. Globaal beeld voor 2026:

• Bestaande gebouwen vóór 2020: ~25–35% heeft inmiddels statuten gewijzigd om vakantieverhuur expliciet te verbieden of te beperken. Vooral in Marbella, Estepona en Mijas Costa — locaties met veel buurklachten over wisselende gasten.

• Nieuwbouw 2024–2026: vrijwel alle developments leveren met een statuut dat vakantieverhuur uitsluit. De ontwikkelaar bouwt dit standaard in, en de eerste eigenaren-vergadering bekrachtigt het. Voor wie nieuwbouw koopt met VUT-doel — controleer dit als eerste, vóór elke andere check.

• Puur op belegging gerichte projecten (aparthotels, branded residences, build-to-rent): statuten zijn juist ingericht voor commerciële verhuur. Vaak is verhuur via de bouw-operator zelfs verplicht.

• Pueblo-woningen en stadshuizen (eigen ingang, geen comunidad): Decreto 31/2024 raakt u niet. Dit is een onderschatte route voor wie écht serieus wil verhuren.

Wat dit voor u betekent — vier scenario’s

1. U koopt nieuwbouw met verhuur-intentie

Belangrijkste check: vraag de ontwikkelaar om het concept-statuut vóór reservering. Lees specifiek de paragrafen over “uso turístico” of “alquiler vacacional”. Standaardteksten verbieden vrijwel altijd. Bij twijfel — bel ons of een Spaanse advocaat in. Een €700.000 nieuwbouw kopen die u vervolgens niet mag verhuren is een vermijdbare €700.000-fout.

2. U koopt bestaande bouw met verhuur-intentie

Belangrijkste check: vraag de huidige eigenaar om de actuele statuten (escritura de constitución + alle aanvullende acta’s). Lees ze, en kijk specifiek of er recente actas zijn (2024+) waarin vakantieverhuur op de agenda stond. Wij doen dit standaard bij due diligence.

Als de comunidad nog geen besluit heeft genomen — vraag dan ook de notulen van de laatste eigenaren-vergadering. Als verhuur daar besproken werd zonder besluit, kan het bij de volgende vergadering alsnog komen.

3. U bezit al een woning met VUT-vergunning

Uw vergunning blijft geldig — totdat de comunidad besluit anders. Wij raden aan: bij de eerstvolgende eigenaren-vergadering aanwezig te zijn (of een volmacht uit te brengen), zodat u niet voor verrassingen komt te staan. Als u meerdere woningen in dezelfde comunidad heeft, telt elke unit als één stem.

4. U koopt voor persoonlijk gebruik, geen verhuur

Decreto 31/2024 raakt u niet direct. Maar: als de comunidad later besluit verhuur te verbieden, beperkt dit wel uw exit-positie. Een unit in een verhuur-vriendelijk gebouw verkoopt sneller en duurder dan een vergelijkbare in een verhuur-verbod gebouw. Voor lange-termijn waarde-overwegingen is dit relevant, ook als u zelf nooit van plan was te verhuren.

VUT-aanvraagprocedure 2026 stap voor stap

Als statuten verhuur toestaan, dan is de VUT-aanvraagprocedure betrekkelijk overzichtelijk:

1. Verklaring comunidad. Schriftelijke bevestiging van administrador-de-fincas dat statuten verhuur niet uitsluiten. Typisch 1–2 weken doorlooptijd, €30–80 administratiekosten.

2. Aanvraag bij Junta de Andalucía. Via de Registro de Turismo de Andalucía. Online doenbaar, vereist Digital Certificaat of Cl@ve PIN. Doorlooptijd typisch 4–8 weken.

3. VUT-nummer. U krijgt een VUT/MA-nummer (Málaga-prefix voor Costa del Sol). Dit moet u in elke advertentie tonen — Airbnb, Booking, eigen website. Boetes bij niet-vermelding: tot €18.000 voor herhaalde overtredingen.

4. Eerste inspectie. Toeristische inspecteurs van de Junta kunnen 6–18 maanden na vergunning langskomen om te controleren of de woning voldoet aan minimum-eisen (airconditioning per kamer, EHBO-kit, klachtenboek, etc.).

5. Belastingverklaring. Inkomsten uit verhuur moeten via IRNR (Impuesto sobre la Renta de los No-Residentes) aangegeven, kwartaalijks. 19% over de winst voor EU-residenten, 24% over bruto voor niet-EU.

Wat wij anders doen

Wij screenen statuten en actas standaard bij elke koop waar verhuur in beeld is — vóór de reservering. Bij ontwikkelaars met wie wij vaker werken hebben wij relaties opgebouwd om de statuut-concepten in een vroeg stadium te krijgen. Voor lopende VUT-aanvragen begeleiden wij de papierwinkel via onze gestor in Málaga.

Als u twijfelt of een specifiek object verhuurbaar is, of wilt sparren over het juiste type voor uw situatie — bel of mail. 30 minuten, geen verkoopdruk.