Kosten en belastingen bij huis kopen in Spanje

Wat de aankoopkosten écht zijn

Voor Nederlandse en Belgische kopers is dit het belangrijkste cijfer dat vaak wordt onderschat: bovenop de koopsom moet u rekening houden met 11–15% extra kosten. Voor een aankoop van € 500.000 betekent dat € 55.000–€ 75.000 aan transactiekosten.

Eenmalige kosten — bestaande bouw (€ 500.000 voorbeeld)

Post	Tarief Andalusië 2026	Bedrag
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)	7% van koopsom	€ 35.000
Notaris	0,3–0,7% (schaal)	€ 1.100
Registro de la Propiedad	0,2–0,4%	€ 600
Advocaat	1–1,5%	€ 5.000
Gestor	Fixed	€ 500
Tasación (als hypotheek)	Fixed	€ 500
Bankcheque-kosten	0,3–0,5%	€ 1.500
NIE en administratie	Fixed	€ 350
Hypotheek-akte (als van toepassing)	0,5–1%	€ 3.000
Vertaling/apostille documenten	Fixed	€ 600
TOTAAL		€ 48.150 (9,6%)

In sommige regio’s hoger door AJD (Actos Jurídicos Documentados) — Andalusië heft AJD niet bij ITP-transacties, dus dat hoeft u in onze regio niet te rekenen.

Eenmalige kosten — nieuwbouw (€ 500.000 voorbeeld)

Post	Tarief Andalusië 2026	Bedrag
IVA (BTW)	10% van koopsom	€ 50.000
AJD (zegelrecht)	1,2% van koopsom	€ 6.000
Notaris	0,3–0,7%	€ 1.100
Registro	0,2–0,4%	€ 600
Advocaat	1–1,5%	€ 5.000
Gestor	Fixed	€ 500
Tasación (hypotheek)	Fixed	€ 500
Bankcheque	0,3–0,5%	€ 1.500
Hypotheek-akte	0,5–1%	€ 3.000
TOTAAL		€ 68.200 (13,6%)

Belangrijk: nieuwbouw kost dus € 20.000 méér aan transactiekosten dan bestaande bouw — door IVA + AJD versus ITP. Compenseert vaak met lagere onderhoudskosten en tien jaar bouwgarantie.

Lopende jaarlijkse kosten

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — vergelijkbaar met OZB. Tarief verschilt per gemeente:

• Marbella, Estepona: 0,45–0,72% van valor catastral (vaak 50–60% van marktwaarde)
• Mijas, Benalmádena, Fuengirola: 0,55–0,85%
• Inland villages: 0,4–0,7%

Voor een woning van € 500.000 marktwaarde, valor catastral € 250.000, IBI 0,8%: € 2.000 per jaar.

Basura (afvalstoffenheffing) — gemeentelijk, € 100–€ 400 per jaar afhankelijk van object.

Comunidad (vve-bijdrage) — voor appartementen en townhouses, € 80–€ 600 per maand afhankelijk van complex en voorzieningen (pool, lift, gym, security, garden).

IBI bouwgrond / extra rurale belasting — alleen voor finca’s en plots, marginale bedragen.

Belastingen voor niet-residenten — de Modelo 210

Als u niet permanent in Spanje woont (minder dan 183 dagen/jaar), bent u niet-resident en betaalt u jaarlijkse belasting via Modelo 210.

Bij eigen gebruik (geen verhuur):

• Veronderstelde inkomsten: 2% van valor catastral (1,1% als waardering vóór 1994 herzien)
• Belasting: 24% over die veronderstelde inkomsten (19% voor EU-residenten)

Voor woning met valor catastral € 250.000:

• Veronderstelde inkomsten: € 5.000
• Belasting: € 950 per jaar

Bij verhuur:

• Bruto huurinkomsten min aftrekbare kosten
• 24% over netto-resultaat (19% voor EU-residenten — Nederlanders dus 19%)
• Aftrekbaar: hypotheekrente, IBI, comunidad, beheerkosten, onderhoud, afschrijving
• Aangifte per kwartaal (Modelo 210 trimestral)

Voor een verhuurd appartement met € 18.000 bruto huurinkomsten en € 7.000 kosten:

• Netto: € 11.000
• Belasting: € 2.090 per jaar

Vermogensbelasting — Impuesto sobre el Patrimonio

Andalusië heeft sinds 2022 een 100% bonificación op vermogensbelasting — feitelijk € 0 vermogensbelasting voor objecten in Andalusië, ongeacht waarde.

Dit was een politieke beslissing die concurrentie aantrekt vooral met Madrid. Per 2024 is er wel een nieuwe Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas voor netto-vermogens boven € 3 mln, maar dit is een staatsbelasting die vermogensbelasting in andere regio’s compenseert; in Andalusië feitelijk geen extra betaling tenzij vermogen ver boven dat niveau ligt.

Praktisch: voor de overgrote meerderheid Nederlandse kopers in onze regio is vermogensbelasting € 0. Voor cliënten met >€ 3 mln Spaans vastgoed laten wij specifiek fiscaal advies van onze advocaat-partner geven.

Overdrachtsbelasting bij doorverkoop

Wanneer u uw woning verkoopt als niet-resident:

• Plusvalía municipal — gemeente belast de stijging van grondwaarde tussen aankoop en verkoop. Wisselt sterk per gemeente; typisch € 1.000–€ 8.000 voor woningen aangehouden 5–15 jaar
• Capital gains tax (Impuesto sobre la Renta de los No-Residentes) — 19% over winst (verkoopprijs minus aankoopprijs minus aankoopkosten minus verbouwingen die u kunt aantonen)
• Retentie 3% door koper — uw koper houdt 3% van koopsom in en stort die direct bij Spaanse fiscus als voorschot op uw capital gains. U claimt dit terug bij aangifte als de werkelijke belasting lager is

Hoe Glaser u helpt

Bij elk kennismakingsgesprek maken wij een persoonlijke kostencalculator voor uw situatie:

• Aankoopkosten berekend voor uw budget en object-type
• Lopende jaarlijkse kosten geraamd op basis van locatie en oppervlakte
• Bij verhuur: scenario-analyse netto-rendement na alle belastingen
• Vermogensbelasting-inschatting (vrijwel altijd nihil in Andalusië)

Eerlijk advies: reken bij uw budgetplanning op 45–50% cash beschikbaar voor een aankoop met 70% hypotheek (eigen inbreng + transactiekosten). Voor cash-aankopen reken op 115% van de koopsom totaal (koopsom + transactiekosten). Krap planning is de meest voorkomende reden dat aankopen vlak voor notaris stilvallen.