Kosten en belastingen bij huis kopen in Spanje

Wat de aankoopkosten écht zijn

Voor Nederlandse en Belgische kopers is dit het belangrijkste cijfer dat vaak wordt onderschat: bovenop de koopsom moet u rekening houden met 11–15% extra kosten. Voor uw concrete situatie maken we een persoonlijke kostencalculator tijdens het kennismakingsgesprek. Hieronder een voorbeeldberekening voor een aankoop van € 500.000 — louter ter illustratie van de posten en orde van grootte. De werkelijke bedragen kunnen per object en aanbieder verschillen.

Voorbeeld — bestaande bouw, € 500.000 aankoop

Post	Tarief Andalusië 2026	Voorbeeldbedrag
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)	7% van koopsom	€ 35.000
Notaris	Wettelijke schaal (arancel)	± € 1.100
Registro de la Propiedad	Wettelijke schaal	± € 600
Advocaat	± 1% van koopsom	± € 5.000
Gestor	Vaste prijs	± € 500
Tasación (alleen bij hypotheek)	Vaste prijs	± € 500
Bankcheque-kosten	Klein %	± € 1.500
NIE en administratie	Vaste prijs	± € 350
Hypotheek-akte (als van toepassing)	Klein %	± € 3.000
Vertaling/apostille documenten	Vaste prijs	± € 600
Totaal (indicatief)		± € 48.000 (~ 9,6%)

Andalusië heft géén AJD (Actos Jurídicos Documentados) op ITP-transacties. Bij bestaande bouw blijft het totaal dus rond de 10–13% boven de koopsom, afhankelijk van of u financiert en welke advocaat u kiest.

Voorbeeld — nieuwbouw, € 500.000 aankoop

Post	Tarief Andalusië 2026	Voorbeeldbedrag
IVA (BTW)	10% van koopsom	€ 50.000
AJD (zegelrecht)	1,2% van koopsom	€ 6.000
Notaris	Wettelijke schaal	± € 1.100
Registro	Wettelijke schaal	± € 600
Advocaat	± 1% van koopsom	± € 5.000
Gestor	Vaste prijs	± € 500
Tasación (hypotheek)	Vaste prijs	± € 500
Bankcheque	Klein %	± € 1.500
Hypotheek-akte	Klein %	± € 3.000
Totaal (indicatief)		± € 68.000 (~ 13,6%)

Belangrijk: nieuwbouw kost dus enkele procentpunten méér aan transactiekosten dan bestaande bouw — door IVA + AJD versus ITP. Dat verschil compenseert vaak via lagere onderhoudskosten in de eerste jaren, energielabel A en tien jaar bouwgarantie.

Lopende jaarlijkse kosten

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — vergelijkbaar met OZB. Tarief verschilt per gemeente:

• Marbella, Estepona: rond een halve procent tot iets onder de procent van valor catastral (vaak 50–60% van marktwaarde)
• Mijas, Benalmádena, Fuengirola: vergelijkbaar, iets hoger
• Inland villages: meestal lager

Voorbeeld: een woning met markwaarde € 500.000 en valor catastral € 250.000 in een gemeente met 0,8% IBI komt uit op zo’n € 2.000 per jaar.

Basura (afvalstoffenheffing) — gemeentelijk, een bescheiden jaarlijks bedrag.

Comunidad (vve-bijdrage) — voor appartementen en townhouses, afhankelijk van complex en voorzieningen. Een standaard appartementencomplex zonder concierge zit aan de onderkant; luxe-complexen met meerdere pools, gym en security aan de bovenkant.

IBI bouwgrond / extra rurale belasting — alleen voor finca’s en plots, marginale bedragen.

Belastingen voor niet-residenten — de Modelo 210

Als u niet permanent in Spanje woont (minder dan 183 dagen/jaar), bent u niet-resident en betaalt u jaarlijkse belasting via Modelo 210.

Bij eigen gebruik (geen verhuur):

• Veronderstelde inkomsten: een klein percentage van valor catastral
• Belasting: 19% voor EU-residenten (24% voor niet-EU) over die veronderstelde inkomsten

Voorbeeld: voor een woning met valor catastral € 250.000 komt dit indicatief uit rond de € 500–€ 1.000 per jaar als EU-resident, afhankelijk van het exacte percentage waardering.

Bij verhuur:

• Bruto huurinkomsten min aftrekbare kosten
• 19% over netto-resultaat voor EU-residenten (Nederlanders en Belgen dus 19%)
• Aftrekbaar: hypotheekrente, IBI, comunidad, beheerkosten, onderhoud, afschrijving
• Aangifte per kwartaal (Modelo 210 trimestral)

Voorbeeld: een verhuurd appartement met € 18.000 bruto huurinkomsten en € 7.000 aftrekbare kosten levert een netto-resultaat van € 11.000 op — afgerond zo’n € 2.000 belasting per jaar.

Vermogensbelasting — Impuesto sobre el Patrimonio

Andalusië heeft sinds 2022 een 100% bonificación op vermogensbelasting — feitelijk € 0 vermogensbelasting voor objecten in Andalusië, ongeacht waarde.

Per 2024 is er wel een nieuwe Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas voor zeer grote netto-vermogens, maar dit is een staatsbelasting die vermogensbelasting in andere regio’s compenseert; in Andalusië feitelijk geen extra betaling tenzij vermogen ver boven dat niveau ligt.

Praktisch: voor de overgrote meerderheid Nederlandse kopers in onze regio is vermogensbelasting effectief nul. Voor zeer vermogende cliënten laten wij specifiek fiscaal advies van onze advocaat-partner geven.

Overdrachtsbelasting bij doorverkoop

Wanneer u uw woning verkoopt als niet-resident:

• Plusvalía municipal — gemeente belast de stijging van grondwaarde tussen aankoop en verkoop. Wisselt sterk per gemeente.
• Capital gains tax (Impuesto sobre la Renta de los No-Residentes) — 19% over winst (verkoopprijs minus aankoopprijs minus aankoopkosten minus verbouwingen die u kunt aantonen)
• Retentie 3% door koper — uw koper houdt 3% van koopsom in en stort die direct bij Spaanse fiscus als voorschot op uw capital gains. U claimt dit terug bij aangifte als de werkelijke belasting lager is

Hoe Glaser u helpt

Bij elk kennismakingsgesprek maken wij een persoonlijke kostencalculator voor uw situatie:

• Aankoopkosten berekend voor uw budget en object-type
• Lopende jaarlijkse kosten geraamd op basis van locatie en oppervlakte
• Bij verhuur: scenario-analyse netto-rendement na alle belastingen
• Vermogensbelasting-inschatting (vrijwel altijd nihil in Andalusië)

Eerlijk advies: reken bij uw budgetplanning op ruim onder de helft van de koopsom cash beschikbaar voor een aankoop met 70% hypotheek (eigen inbreng + transactiekosten). Voor cash-aankopen reken op de koopsom plus de transactiekosten erbovenop. Krappe planning is de meest voorkomende reden dat aankopen vlak voor notaris stilvallen.