Huis verkopen aan de Costa del Sol als niet-resident — de complete gids 2026

De meeste Nederlandstalige stukken over de Costa del Sol gaan over kopen. Over verkopen — zeker als niet-resident — bestaat opvallend weinig eerlijke informatie. Dat is jammer, want juist daar zitten de posten die mensen verrassen: de 3% die de koper inhoudt, de belasting over uw winst, en een gemeentelijke heffing waar veel verkopers nooit van gehoord hebben. Deze gids zet op een rij wat u als Nederlandse of Belgische eigenaar betaalt, aanlevert en kunt verwachten bij verkoop. Cijfers gelden voor Andalusië, stand juni 2026.

Eerst: wat houdt “niet-resident” fiscaal precies in?

U bent fiscaal niet-resident in Spanje als u er minder dan 183 dagen per jaar verblijft en uw fiscale woonplaats elders ligt — voor de meeste van onze verkopers dus Nederland of België. Dat onderscheid bepaalt twee dingen bij verkoop: de koper houdt een voorschot op uw belasting in (de retención), en u rekent af via een aparte aangifte voor niet-residenten. Bent u inmiddels wél fiscaal resident in Spanje, dan gelden andere regels en kunnen vrijstellingen (zoals herinvestering in een hoofdverblijf, of de vrijstelling vanaf 65 jaar) spelen. Die laat ik hier bewust buiten beschouwing — deze gids gaat over de niet-resident-verkoper.

De 3% retención — geen kostenpost, wel een voorschot

Bij elke verkoop door een niet-resident is de koper wettelijk verplicht 3% van de koopsom in te houden en binnen een maand af te dragen aan de Spaanse fiscus via Modelo 211. Dit is geen extra belasting; het is een voorschot op uw vermogenswinstbelasting.

Een voorbeeld. U verkoopt een appartement in Benalmádena Costa voor € 420.000. De koper draagt u € 407.400 over en stort € 12.600 (de 3%) rechtstreeks bij de Agencia Tributaria. Bij uw eigen aangifte verrekent u die € 12.600 met de werkelijk verschuldigde belasting:

• Is uw werkelijke belasting hoger dan de retención, dan betaalt u het verschil bij.
• Is die lager — bijvoorbeeld omdat u met weinig of geen winst verkoopt — dan vraagt u het teveel terug.

Dat laatste is precies de situatie waarin verkopers geld laten liggen: wie met verlies of een kleine winst verkoopt, heeft recht op (een deel van) die € 12.600 terug, maar moet daar wél actief de aangifte voor indienen. Terugbetaling door de fiscus duurt in de praktijk zes tot twaalf maanden.

Vermogenswinstbelasting — 19% over de werkelijke winst

Over de winst betaalt u als EU/EER-niet-resident — en Nederlanders en Belgen vallen daaronder — 19% vermogenswinstbelasting (de IRNR-variant, aangifte via Modelo 210). Niet-EU-residenten betalen 24%; sinds Brexit is dat bijvoorbeeld het tarief voor Britse verkopers.

De winst is niet simpelweg verkoopprijs min aankoopprijs. U mag het volgende in mindering brengen:

• de aankoopkosten die u destijds maakte (ITP of IVA, notaris, registratie, advocaat);
• de verkoopkosten (makelaarscourtage, advocaat, energiecertificaat);
• verbouwingen en verbeteringen die u met facturen kunt aantonen — let op: regulier onderhoud telt niet, een nieuwe keuken of een aanbouw wél, mits gefactureerd met IVA.

Reken het door op dat appartement van € 420.000. Stel dat u het in 2017 kocht voor € 300.000, toen € 30.000 aankoopkosten maakte, sindsdien € 20.000 aantoonbaar verbouwde, en nu € 15.000 aan courtage en advocaat betaalt. Uw belastbare winst is € 420.000 − € 300.000 − € 30.000 − € 20.000 − € 15.000 = € 55.000. Daarover 19% = € 10.450. Omdat de koper al € 12.600 inhield, krijgt u in dit scenario zo’n € 2.150 terug.

Bewaar dus álle facturen van aankoop en verbouwing. Het verschil tussen wél en niet kunnen aantonen van € 20.000 verbouwing is hier € 3.800 aan belasting.

Plusvalía municipal — de heffing die men vergeet

Naast de winstbelasting voor de staat is er een gemeentelijke heffing: de plusvalía municipal (officieel IIVTNU). Die belast de waardestijging van de grond — niet het gebouw — tussen aankoop en verkoop. Sinds de hervorming van eind 2021 mag u kiezen uit twee berekeningsmethoden, en bij aantoonbaar grondverlies bent u helemaal vrijgesteld.

De hoogte verschilt sterk per gemeente en per hoe lang u de woning aanhield. Voor een appartement dat vijf tot vijftien jaar in bezit was, ligt de plusvalía in onze regio typisch tussen € 1.000 en € 8.000. Marbella, Estepona en Benalmádena hanteren elk eigen coëfficiënten; uw advocaat rekent beide methoden door en kiest de laagste. Anders dan veel mensen denken is de plusvalía wettelijk voor rekening van de verkoper — een koper die anders beweert, beroept zich op niets.

De papieren die de notaris en de koper eisen

Een verkoop strandt zelden op de prijs en vaak op ontbrekende documenten. Dit heeft u nodig, en sommige zaken kosten weken om te regelen:

• Nota simple — actueel uittreksel uit het eigendomsregister (Registro de la Propiedad).
• Certificado de eficiencia energética — het energiecertificaat is wettelijk verplicht om te mógen adverteren, niet pas bij de notaris. Een gecertificeerd technicus maakt het op; reken op € 100–250 en enkele dagen.
• Certificado de la comunidad al corriente — verklaring van de Vereniging van Eigenaren dat uw bijdragen volledig betaald zijn. De notaris tekent niet zonder.
• Laatste IBI-aanslag en bewijs van betaling.
• Bewoningsvergunning / licencia de primera ocupación en, bij oudere of rurale objecten, soms een ITE (technische keuring) of een gecertificeerd bouwkundig dossier.
• Uw NIE en een geldig identiteitsbewijs.

Bij rurale fincas in het binnenland — Alhaurín el Grande, Coín, Álora — komt hier vaak nog een titelcontrole bij: niet elke aanbouw of zwembad blijkt destijds vergund. Dat soort dingen wilt u maanden vóór de verkoop boven water hebben, niet de week voor de notaris.

Verkopen op afstand: de volmacht

Veel van onze verkopers wonen al weer in Nederland of België en willen niet voor elke handeling overvliegen. Dat hoeft ook niet. Met een poder notarial (volmacht) machtigt u uw Spaanse advocaat om namens u te tekenen — zowel het voorlopig koopcontract als de uiteindelijke escritura bij de notaris. U regelt de volmacht één keer, bij een notaris in Nederland of België met een apostille, of bij het Spaanse consulaat. Daarna verloopt de hele verkoop zonder dat u in Spanje hoeft te zijn.

Wat een verkoop realistisch kost en duurt

Tel de verkoperskosten bij elkaar op, los van de belasting over de winst:

• Makelaarscourtage: aan de Costa del Sol marktgebruikelijk rond 5% plus 21% IVA. Dit is onderhandelbaar en verschilt per kantoor.
• Advocaat (abogado): doorgaans een percentage van de koopsom of een vast honorarium voor de verkoopbegeleiding.
• Energiecertificaat: € 100–250.
• Plusvalía municipal: € 1.000–8.000, afhankelijk van gemeente en bezitsduur.

De doorlooptijd van geaccepteerd bod tot overdracht is vergelijkbaar met die aan de koopzijde: 45 tot 90 dagen voor een rechttoe-rechtaan verkoop, langer wanneer de koper financiert of wanneer er titel- of vergunningskwesties opgelost moeten worden.

Het echte verschil: bereik onder Nederlandse en Belgische kopers

De fiscale techniek hierboven regelt uw advocaat. Waar de prijs gemaakt wordt, is het bereik. Een groot deel van de vraag naar woningen in ons segment komt uit Nederland en België — precies de kopers die wij dagelijks aan de andere kant van de tafel hebben. Door uw woning te verkopen via een Nederlandstalige makelaar die óók de koperskant bedient, presenteert u aan een publiek dat de taal spreekt, het aankoopproces al kent, en serieus is. Dat is iets anders dan een advertentie op een portaal die zich tot iederéén richt.

Wij maken de waardebepaling altijd in persoon — nooit op afstand, nooit op basis van een algoritme. Wij beoordelen staat, ligging, lichtinval en de eerlijke vraagprijs ten opzichte van wat in uw urbanisatie daadwerkelijk verkocht is, niet wat er te koop staat. Een te hoge vraagprijs kost in de praktijk meer dan courtage: een woning die maanden bovenaan blijft staan, verkoopt uiteindelijk onder de prijs.

Veelgestelde vragen

Moet ik de 3% retención zelf betalen? Nee. De koper houdt die 3% in op de koopsom en draagt het rechtstreeks af. U ontvangt de koopsom minus die 3%, en verrekent het bedrag bij uw eigen aangifte (Modelo 210). Verkoopt u met weinig of geen winst, dan vraagt u het teveel terug.

Betaal ik belasting in Spanje én in Nederland over de winst? Spanje heft als eerste, omdat het vastgoed daar ligt. Het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje (en dat tussen België en Spanje) voorkomt dubbele heffing; in de praktijk verrekent uw thuisland de in Spanje betaalde belasting. Laat dit door een fiscalist met grensoverschrijdende kennis bevestigen voor uw situatie.

Is een energiecertificaat echt verplicht om te verkopen? Ja. U mag een woning zonder geldig energiecertificaat niet eens legaal te koop adverteren, en de notaris verlangt het bij de overdracht. Het is een van de eerste dingen die wij regelen zodra u besluit te verkopen.

Voor wiens rekening is de plusvalía municipal? Wettelijk voor de verkoper. Het is gebruikelijk en juist dat u die draagt; een afspraak om het op de koper af te wentelen is ongebruikelijk en zelden afdwingbaar.

Hoe Glaser u bij de verkoop helpt

Wij begeleiden de verkoop in het Nederlands, van waardebepaling tot overdracht: een eerlijke prijsbepaling in persoon, het verzamelen van de juiste documenten, presentatie aan ons Nederlandse en Belgische kopersbestand, onderhandeling, en coördinatie van advocaat, notaris en de fiscale afwikkeling — inclusief de aangifte waarmee u een eventueel teveel ingehouden retención terugvraagt.

Lees meer over onze verkoopbegeleiding aan de Costa del Sol, of — als u eerst zelf de andere kant verkent — over het koopproces voor Nederlandse kopers en de volledige kosten en belastingen. Plan een vrijblijvende kennismaking en wij vertellen u eerlijk wat uw woning in de huidige markt realistisch opbrengt.

Geschreven door

Maarten Glaser — oprichter van Glaser Real Estate, ruim acht jaar actief in vastgoed en eigenaar van meerdere bedrijven in vastgoed en vakantieverhuur. Nederlandstalige makelaar aan de Costa del Sol sinds 2019, GIPE en CEPI gecertificeerd. Vragen? maarten@glaserrealestate.com · +34 711 09 04 30.