Alles over een huis kopen aan de
Costa del Sol.

Het proces kent grofweg vijf fasen: reservering, voorlopig koopcontract, juridische controle, notariële akte en inschrijving. Na acceptatie van uw bod tekent u een Documento de Reserva, gevolgd door het Contrato de Arras waarbij doorgaans tien procent wordt aangebetaald. Uw advocaat voert intussen de due diligence uit. De koop wordt afgerond bij de notaris met de escritura pública, waarna de eigendom in het Registro de la Propiedad wordt ingeschreven. Reken op zes tot tien weken, afhankelijk van financiering en documentatie.

Het Documento de Reserva is een reserveringsovereenkomst waarmee u een woning tijdelijk van de markt haalt, meestal tegen een aanbetaling van 3.000 tot 6.000 euro. Het legt de prijs en een korte termijn vast waarbinnen partijen naar het Contrato de Arras toewerken. De aanbetaling wordt later verrekend met de koopsom. Teken pas nadat uw advocaat de eerste controles heeft gedaan, want in veel standaardteksten is de reserveringssom niet of slechts deels terugbetaalbaar als u zich terugtrekt.

Het Contrato de Arras is het voorlopige koopcontract, meestal in de vorm van arras penitenciales onder artikel 1454 van het Burgerlijk Wetboek. U betaalt doorgaans tien procent aan. Trekt u zich als koper terug, dan verliest u die tien procent; trekt de verkoper zich terug, dan betaalt hij u het dubbele terug. Het is dus een wederzijdse, betaalde uitstapregeling en geen vrijblijvende intentie. Laat de tekst altijd door uw advocaat opstellen of controleren voordat u tekent.

De Nota Simple is een uittreksel uit het eigendomsregister (Registro de la Propiedad) dat de juridische status van een woning toont. U ziet er de geregistreerde eigenaar, de exacte omschrijving, en eventuele hypotheken, beslagen of erfdienstbaarheden. Uw advocaat vraagt dit document standaard op als onderdeel van de due diligence, om te bevestigen dat de verkoper daadwerkelijk eigenaar is en dat de woning lastenvrij wordt geleverd. Een Nota Simple kost enkele euro's en is de eerste juridische controle bij elke aankoop.

De escritura pública is de notariële eigendomsakte die de koop definitief maakt. Koper en verkoper, of hun gevolmachtigden, tekenen deze ten overstaan van de notaris. Op dat moment betaalt u de resterende koopsom en ontvangt u de sleutels. De notaris stuurt de akte vervolgens digitaal door naar het eigendomsregister. Pas na inschrijving in het Registro de la Propiedad bent u ook tegenover derden volledig als eigenaar beschermd. Uw advocaat controleert de conceptakte vóór het tekenen.

De Licencia de Primera Ocupación (LPO) is de eerste-bewoningsvergunning die de gemeente afgeeft nadat een nieuwbouwwoning conform de bouwvergunning is opgeleverd. Zonder LPO kunt u vaak geen definitieve nutsvoorzieningen (water, elektra) op eigen naam aansluiten en kan financiering vertragen. Controleer bij nieuwbouw altijd of de LPO is afgegeven of aangevraagd, en of het Certificado Final de Obra aanwezig is. Uw advocaat neemt deze documenten mee in de juridische controle vóór oplevering.

Een snagging list is de gebrekenlijst die u bij oplevering van een nieuwbouwwoning opstelt: afwerkpunten, beschadigingen en installaties die niet naar behoren functioneren. U of een onafhankelijke inspecteur loopt de woning na en legt de punten schriftelijk aan de ontwikkelaar voor herstel voor. Doe dit vóór de notariële overdracht, zodat u drukmiddel houdt. In Spanje geldt daarnaast een wettelijke bouwgarantie op structurele gebreken. Uw advocaat kan de garantietermijnen en het herstelproces met de ontwikkelaar vastleggen.

Tijdens de due diligence controleert uw advocaat of de woning juridisch schoon en overdraagbaar is. Dat omvat de Nota Simple, openstaande hypotheken of beslagen, achterstallige IBI en gemeenschapskosten, de bouwvergunningen, de bewoningsvergunning en of de kadastrale gegevens kloppen. Bij nieuwbouw worden LPO en bankgaranties gecontroleerd. Deze controle gebeurt tussen het Contrato de Arras en de notariële akte. Het is de belangrijkste bescherming voor een buitenlandse koper en de reden om altijd een eigen, onafhankelijke advocaat in te schakelen.

Ja, Spaanse banken verstrekken hypotheken aan niet-residenten uit de EU. Voor niet-residenten ligt de financiering doorgaans op zestig tot zeventig procent van de aankoop- of taxatiewaarde, afhankelijk van uw inkomen en profiel. U heeft een NIE-nummer, een Spaanse bankrekening en bewijs van inkomen en bestaande lasten nodig. De bank laat de woning taxeren en beoordeelt uw draagkracht. Reken op enkele weken doorlooptijd; start de aanvraag daarom idealiter vóór of tijdens de reserveringsfase.

Voor niet-residenten hanteren Spaanse banken doorgaans een loan-to-value van zestig tot zeventig procent. Dat betekent dat u minimaal dertig tot veertig procent eigen inbreng meebrengt, bovenop de aankoopkosten. De bank baseert de LTV op de laagste van de aankoopprijs en de taxatiewaarde, niet automatisch op de koopsom. Residenten kunnen soms een hogere verhouding krijgen. De uiteindelijke ruimte hangt af van uw inkomen, uw bestaande verplichtingen en het beleid van de betreffende bank.

DSTI (debt-service-to-income) is de verhouding tussen uw totale maandlasten en uw netto-inkomen. Spaanse banken hanteren vaak een richtlijn waarbij uw totale kredietlasten, inclusief de nieuwe hypotheek, ongeveer een derde van uw netto maandinkomen niet overschrijden. Ze tellen bestaande leningen in Nederland of België mee. U levert loonstroken, belastingaangiften, bankafschriften en een overzicht van lopende kredieten aan. Hoe lager uw bestaande lasten, hoe meer ruimte er is binnen de norm.

Spaanse banken bieden zowel vaste (tipo fijo), variabele (tipo variable, gekoppeld aan de Euríbor) als gemengde rentes aan. Bij een vaste rente ligt uw maandlast voor de hele looptijd vast, wat rust geeft bij aankoop op afstand. Een variabele rente beweegt mee met de Euríbor en kan lager beginnen maar stijgen. De keuze hangt af van uw looptijd, risicobereidheid en het renteklimaat. Vergelijk altijd meerdere aanbiedingen; de verschillen tussen banken zijn voor niet-residenten aanzienlijk.

Voor een hypotheekaanvraag vraagt de bank doorgaans om uw NIE-nummer, paspoort, recente loonstroken of jaarcijfers bij zelfstandigheid, de laatste belastingaangiften, bankafschriften van enkele maanden, een overzicht van bestaande leningen en soms een werkgeversverklaring. Voor niet-residenten is een bewijs van fiscale woonplaats gebruikelijk. De bank laat daarnaast een onafhankelijke taxatie (tasación) uitvoeren. Volledige, vertaalde documentatie versnelt de beoordeling; een onvolledig dossier is de meest voorkomende oorzaak van vertraging.

Beide zijn mogelijk en de beste keuze hangt af van uw situatie. Een Spaanse hypotheek is gekoppeld aan de woning en meestal in euro's, wat valutarisico wegneemt en aansluit bij de lokale procedure. Sommige kopers gebruiken juist overwaarde op hun woning in Nederland of België als eigen inbreng. Fiscale renteaftrek werkt per land anders en Spaanse rente op een tweede woning is voor niet-residenten niet zonder meer aftrekbaar. Wij adviseren dit per situatie met een hypotheekadviseur door te rekenen.

Naast de eigen inbreng op de koopsom moet u de aankoopkosten volledig zelf betalen, want banken financieren die doorgaans niet mee. Bij een LTV van zeventig procent brengt u dus minstens dertig procent van de prijs in, plus circa tien tot twaalf procent kosten koper op bestaande bouw. In de praktijk heeft u bij bestaande bouw vaak rond veertig procent van de koopsom aan eigen middelen nodig. Reken dit vooraf nauwkeurig door, inclusief taxatie- en notariskosten.

Reken bij bestaande bouw op ongeveer tien tot twaalf procent van de koopsom aan bijkomende kosten, en bij nieuwbouw op twaalf tot veertien procent. Deze kosten omvatten de overdrachtsbelasting of btw, notaris- en registratiekosten, en het honorarium van uw advocaat. Bij financiering komen taxatie- en hypotheekkosten erbij. Deze bedragen komen bovenop de koopsom en worden niet meegefinancierd door de bank. Een nauwkeurige kostenraming vooraf voorkomt verrassingen bij de notaris.

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) is de overdrachtsbelasting op bestaande woningen; in Andalucía bedraagt die zeven procent van de koopsom. IVA (btw) geldt daarentegen bij nieuwbouw en bedraagt tien procent, plus 1,2 procent AJD (zegelrecht) in Andalucía. U betaalt dus óf ITP óf IVA, nooit beide. Het onderscheid hangt af van of u van een particulier of van de ontwikkelaar koopt. Dit verschil verklaart waarom nieuwbouw doorgaans hogere aankoopkosten kent dan bestaande bouw.

AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), het zegelrecht, is verschuldigd bij nieuwbouw en bedraagt in Andalucía 1,2 procent van de koopsom, bovenop de tien procent IVA. Daarnaast wordt AJD geheven bij het vestigen van een hypotheekakte, al draagt de bank die laatste sinds 2018 zelf. Bij bestaande bouw betaalt u geen AJD, maar de ITP van zeven procent. Uw advocaat verwerkt de juiste heffing in de kostenraming en zorgt voor tijdige betaling na de akte.

De notaris- en registratiekosten samen liggen doorgaans tussen ongeveer 0,5 en 1,5 procent van de koopsom, afhankelijk van de prijs en de complexiteit van de akte. De notaris (notario) rekent volgens een wettelijk tarief voor het opmaken van de escritura pública. De inschrijving in het Registro de la Propiedad kent een apart, eveneens gereguleerd tarief. Bij financiering komen er kosten voor de hypotheekakte bij. Deze posten zijn vast onderdeel van de kosten koper.

Een onafhankelijke advocaat is niet wettelijk verplicht, maar sterk aan te raden, en rekent gebruikelijk rond één procent van de koopsom, vaak met een minimumtarief. Daarvoor voert hij de due diligence uit, controleert de contracten en de conceptakte, en begeleidt de betaling en inschrijving. Anders dan in Nederland of België doet de notaris in Spanje geen belangenbehartiging voor de koper. Uw advocaat is dus uw enige partij die specifiek uw belang bewaakt; bezuinig daar niet op.

Ja, naast de eenmalige kosten koper zijn er jaarlijkse lasten. De belangrijkste zijn de IBI (onroerendezaakbelasting), de gemeenschapskosten (gastos de comunidad) bij appartementen en complexen, de nutsvoorzieningen, en de vuilnisheffing (basura). Voor niet-residenten komt daar de IRNR-aangifte bij. Bij verhuur gelden aanvullende verplichtingen. Deze vaste lasten bepalen mede uw netto woonkosten en, bij verhuur, uw rendement. Wij zetten de verwachte jaarlijkse lasten per woning voor u op een rij.

Ja, de rol van de makelaar verschilt wezenlijk. In Spanje werkt de verkopende makelaar voor de verkoper en deelt hij vaak zijn courtage via een samenwerkingssysteem (MLS) met andere kantoren. Er is geen strikt beschermde titel zoals in Nederland en geen automatische aankoopmakelaar. Als koper heeft u daarom baat bij een eigen begeleider die uw belang behartigt, plus een onafhankelijke advocaat voor de juridische kant. Dat onderscheid tussen commerciële begeleiding en juridische controle is in Spanje belangrijker dan thuis.

In de regel betaalt de verkoper de makelaarscourtage in Spanje, die verwerkt zit in de vraagprijs. Als koper betaalt u dus meestal geen aparte courtage aan de verkopende makelaar. Doordat kantoren via een MLS samenwerken en de courtage delen, kunt u met één aanspreekpunt toch het volledige aanbod bekijken zonder dubbel te betalen. Vraag altijd vooraf schriftelijk wie wat betaalt, zodat er geen misverstand ontstaat over vergoedingen bij het tekenen van de akte.

Een Nederlandstalige makelaar overbrugt het taal- en systeemverschil dat voor veel Nederlandse en Belgische kopers het grootste struikelblok is. Contracten, belastingregels en het notariële proces wijken af van thuis, en fouten zijn kostbaar. Wij lichten elke stap in het Nederlands toe, schakelen met uw bank, advocaat en notaris, en zorgen dat u begrijpt wat u tekent. Dat betekent niet dat wij de juridische controle vervangen; wij coördineren die juist met een onafhankelijke advocaat die specifiek uw belang bewaakt.

Een MLS (Multiple Listing Service) is een gedeeld aanbodsysteem waarin samenwerkende makelaarskantoren op de Costa del Sol elkaars woningen aanbieden en de courtage delen. Voor u betekent dit dat één kantoor u vrijwel het hele beschikbare aanbod kan tonen, ongeacht welk kantoor de woning oorspronkelijk in portefeuille heeft. U hoeft dus niet bij tientallen kantoren tegelijk in te schrijven. Wij zoeken binnen de MLS gericht op uw wensen en begeleiden bezichtigingen en onderhandeling namens u.

Nee, anders dan in Nederland is de makelaarstitel in Spanje niet strikt wettelijk beschermd, waardoor de kwaliteit tussen kantoren sterk verschilt. Er bestaan wel brancheorganisaties en accreditaties, zoals GIPE en het Europese CEPI, die op vakbekwaamheid en beroepsverzekering toezien. Kies daarom een kantoor met aantoonbare accreditatie, ervaring met buitenlandse kopers en heldere afspraken. Vraag naar registratie, referenties en beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Deze zorgvuldigheid vooraf weegt zwaarder dan in landen met een beschermd beroep.

Ja, wij begeleiden zowel de aankoop als, indien gewenst, het beheer en de verhuur daarna. Voor kopers die de woning deels willen verhuren is het praktisch als aankoop, juridische afstemming en verhuurbeheer op elkaar aansluiten. Wel is het goed te weten dat toeristische verhuur een aparte vergunning en fiscale verplichtingen kent. Wij bespreken de verhuurmogelijkheden per woning en per gemeente al tijdens de zoekfase, zodat uw keuze aansluit bij uw doel: eigen gebruik, verhuur of een combinatie.

Het NIE (Número de Identidad de Extranjero) is het Spaanse fiscale identificatienummer voor buitenlanders. U heeft het nodig om onroerend goed te kopen, een bankrekening te openen, belasting te betalen en nutsvoorzieningen aan te vragen. Zonder NIE kunt u de escritura pública niet tekenen. U vraagt het aan bij een Spaans politiebureau, het Spaanse consulaat in Nederland of België, of via een volmacht door uw advocaat. Regel dit vroeg in het proces, want de aanvraag kost tijd.

Het NIE is uw fiscale identificatienummer als buitenlander en is niet gebonden aan een woonplaats. Het empadronamiento is daarentegen uw inschrijving in het bevolkingsregister van een specifieke gemeente, vergelijkbaar met inschrijving bij de gemeente in Nederland. Voor een tweede woning met eigen gebruik heeft u wel een NIE nodig, maar niet per se een empadronamiento. Wilt u fiscaal resident worden of bepaalde lokale diensten gebruiken, dan wordt het empadronamiento relevant. De twee documenten dienen dus een verschillend doel.

Voor een Spaanse bankrekening heeft u doorgaans uw paspoort, uw NIE en een bewijs van inkomen of fiscale woonplaats nodig; banken vragen soms om een recente belastingaangifte. Een rekening is praktisch voor het betalen van de koopsom, de belastingen en de doorlopende lasten zoals IBI en nutsvoorzieningen, die vaak per automatische incasso lopen. Sommige banken bieden een speciale niet-residentrekening. U kunt de opening vaak al starten vóór de aankoop; uw advocaat of makelaar kan hierbij assisteren.

Ja, met een poder notarial (notariële volmacht) kunt u de aankoop volledig op afstand laten afhandelen. U machtigt daarmee bijvoorbeeld uw advocaat om namens u de escritura pública te tekenen, de NIE aan te vragen, de bankrekening te openen en de betalingen te verrichten. U kunt de volmacht bij een notaris in Spanje tekenen, of bij een notaris in Nederland of België met apostille en beëdigde vertaling. Dit is gebruikelijk voor kopers die niet steeds kunnen overkomen.

U kunt de volmacht in Nederland of België bij een lokale notaris laten opmaken, waarna deze wordt voorzien van een apostille en een beëdigde Spaanse vertaling voordat hij in Spanje bruikbaar is. Als alternatief tekent u de poder notarial rechtstreeks bij een Spaanse notaris tijdens een bezoek. Uw Spaanse advocaat levert doorgaans de juiste tekst aan met de exacte bevoegdheden die u wenst te verlenen. Beperk de volmacht tot wat nodig is voor deze transactie, zodat de reikwijdte helder blijft.

De Spaanse notaris (notario) stelt de escritura pública op, controleert de identiteit van partijen en de wettelijke vorm van de akte, en verklaart de handtekeningen authentiek. Anders dan vaak gedacht behartigt hij niet specifiek uw belang als koper en doet hij geen volledige juridische controle van lasten of vergunningen. Die controle is de taak van uw eigen advocaat. De notaris is dus een onpartijdige ambtenaar die de akte formaliseert, niet uw adviseur. Daarom zijn advocaat en notaris in Spanje gescheiden rollen.

Als niet-resident met een woning in Spanje betaalt u IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), de inkomstenbelasting voor niet-residenten. Verhuurt u niet, dan heft de fiscus een forfaitair bedrag over de kadastrale waarde als fictief eigen gebruik. Verhuurt u wel, dan betaalt u over de huurinkomsten. Voor EU-niet-residenten geldt een tarief van negentien procent, en u mag bepaalde kosten aftrekken. De aangifte is jaarlijks. Wij adviseren dit met een fiscalist te regelen, zodat u correct en tijdig aangifte doet.

De IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) is de gemeentelijke onroerendezaakbelasting, vergelijkbaar met de OZB. De gemeente heft die jaarlijks op basis van de kadastrale waarde (valor catastral), tegen een lokaal vastgesteld percentage dat per gemeente verschilt. De IBI staat los van of u resident bent en wordt vaak per automatische incasso geïnd. Het is een van de vaste jaarlijkse lasten waar u als eigenaar rekening mee houdt, naast gemeenschapskosten en nutsvoorzieningen. Uw advocaat controleert bij aankoop of er geen achterstallige IBI openstaat.

De plusvalía municipal is een gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond tussen aankoop en verkoop. In beginsel is de verkoper degene die de plusvalía betaalt. De hoogte hangt af van de kadastrale grondwaarde en het aantal jaren eigendom, volgens een gemeentelijke berekening. Sinds een uitspraak van het Constitutioneel Hof kan de heffing worden aangepast als er geen werkelijke waardestijging was. Bij aankoop is het van belang schriftelijk vast te leggen dat de verkoper deze belasting draagt.

Verkoopt een niet-resident een Spaanse woning, dan houdt de koper wettelijk drie procent van de koopsom in en draagt die af aan de Spaanse fiscus als voorheffing op de vermogenswinstbelasting van de verkoper. Dit is de retención. Blijkt de werkelijk verschuldigde belasting lager, dan kan de verkoper het verschil terugvragen. Als u zelf koopt van een niet-resident, is het belangrijk dat deze inhouding correct wordt verwerkt, want de koper is er formeel verantwoordelijk voor. Uw advocaat regelt de afdracht.

Bij verkoop betaalt een EU-niet-resident negentien procent vermogenswinstbelasting (IRNR) over de winst, dat wil zeggen het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs, verminderd met aftrekbare kosten en investeringen. De eerder ingehouden drie procent retención wordt hierop in mindering gebracht. Bewaar daarom alle facturen van aankoopkosten, notaris, belastingen en verbouwingen, want die verhogen uw fiscale aankoopwaarde en verlagen de winst. Een fiscalist berekent de exacte grondslag. Voor residenten gelden afwijkende regels en soms vrijstellingen.

U bent doorgaans fiscaal resident in Spanje als u er meer dan 183 dagen per jaar verblijft of als uw economische belangen er hun kern hebben. Residenten worden in Spanje belast op hun wereldinkomen via de IRPF en kunnen bepaalde vrijstellingen benutten. Niet-residenten betalen uitsluitend over hun Spaanse bezittingen en inkomsten via de IRNR, tegen negentien procent voor EU-burgers. De status heeft grote gevolgen voor uw belastingdruk en aangifteplicht in beide landen. Laat dit vooraf door een grensoverschrijdend fiscalist beoordelen.

Spanje kent een vermogensbelasting (Impuesto sobre el Patrimonio) die per autonome regio verschilt in vrijstellingen en tarieven. Voor niet-residenten geldt de heffing over het Spaanse vermogen boven een vrijgesteld bedrag. In Andalucía zijn de regels de afgelopen jaren aangepast en bestaat er ook een landelijke solidariteitsheffing voor grote vermogens. Of u iets betaalt, hangt af van de waarde van uw Spaanse bezittingen en eventuele hypotheekschuld. Wij raden aan dit per situatie met een fiscalist te toetsen, want de regelgeving wijzigt regelmatig.

Toeristische verhuur is mogelijk, maar gebonden aan regels. In Andalucía moet u een VUT-vergunning (Vivienda con Fines Turísticos) registreren en aan technische eisen voldoen, zoals koeling, informatie voor gasten en klachtenformulieren. Sinds Decreto 31/2024 zijn de eisen aangescherpt en kunnen gemeenten en vereniging van eigenaren beperkingen opleggen. Verhuur zonder registratie kan tot boetes leiden. Wij controleren per woning en per gemeente of toeristische verhuur is toegestaan en wat de actuele voorwaarden zijn voordat u koopt.

Een VUT (Vivienda con Fines Turísticos) is de registratie voor toeristische verhuur van een woning in Andalucía. U meldt de woning aan bij het toeristenregister van de Junta de Andalucía, waarna de woning een registratienummer krijgt dat u in advertenties moet vermelden. De woning moet aan technische eisen voldoen en beschikken over de bewoningsvergunning. Sinds Decreto 31/2024 zijn documentatie- en kwaliteitseisen strenger. Wij begeleiden de aanvraag en zorgen dat de woning aan de actuele voorwaarden voldoet.

Decreto 31/2024 heeft de regels voor toeristische verhuur in Andalucía aangescherpt. Het stelt strengere eisen aan de woning, de documentatie en de registratie, en versterkt de rol van gemeenten en de vereniging van eigenaren bij het toestaan of beperken van verhuur. Ook zijn de gronden waarop een registratie kan worden geweigerd of ingetrokken uitgebreid. Voor kopers betekent dit dat u vóór aankoop moet controleren of de woning aan de nieuwe eisen kan voldoen. Wij toetsen dit per woning en gemeente.

Ja, de vereniging van eigenaren (comunidad de propietarios) kan onder de Ley de Propiedad Horizontal toeristische verhuur beperken of verbieden. Voor een besluit dat verhuur inperkt geldt sinds recente wetswijzigingen een gekwalificeerde meerderheid van drie vijfde van de eigenaren en eigendomsaandelen. Controleer daarom vóór aankoop de statuten en recente besluiten van de comunidad. Een woning kan technisch geschikt zijn voor verhuur, maar door de vereniging alsnog beperkt worden. Uw advocaat vraagt de actuele reglementen en notulen op tijdens de due diligence.

Een betrouwbaar netto rendement laat zich niet in één percentage vangen, omdat het sterk afhangt van locatie, type woning en verhuurvorm. Kortlopende toeristische verhuur, langdurige verhuur en eigen gebruik leiden tot heel verschillende uitkomsten, en kosten zoals IBI, gemeenschapslasten, beheer, belasting en leegstand drukken het resultaat. Wij rekenen het verwachte netto rendement daarom per concrete woning voor u door, op basis van reële kosten en verhuurmogelijkheden. Houd er rekening mee dat toeristische verhuur bovendien een VUT-vergunning vereist.

Over huurinkomsten betaalt u als EU-niet-resident IRNR tegen negentien procent. Als EU-burger mag u bepaalde kosten aftrekken die samenhangen met de verhuur, zoals een evenredig deel van de IBI, gemeenschapskosten, verzekering, onderhoud en afschrijving. U doet hiervoor periodiek aangifte bij de Spaanse fiscus. Niet-EU-burgers kennen andere regels en mogen de kosten meestal niet aftrekken. Houd een nauwkeurige administratie bij van alle inkomsten en facturen. Wij verwijzen u voor de aangifte naar een fiscalist met ervaring in verhuur.

Ja, veel eigenaren combineren perioden van eigen gebruik met verhuur, maar de verhuurvorm bepaalt de regels. Toeristische verhuur valt onder de VUT-registratie en de aangescherpte eisen van Decreto 31/2024. Langdurige verhuur voor bewoning valt onder de Spaanse huurwet (LAU) en kent andere huurbescherming en fiscale behandeling. De keuze beïnvloedt uw rendement, uw flexibiliteit voor eigen gebruik en uw belastingpositie. Wij bespreken vóór aankoop welke combinatie past bij uw doel en bij de regels van de betreffende gemeente en comunidad.

Als EU-burger heeft u recht op vrij verkeer en mag u zich in Spanje vestigen zonder visum. Verblijft u langer dan drie maanden, dan schrijft u zich in bij het Registro Central de Extranjeros en ontvangt u een groen residentiecertificaat met uw NIE. Voor Nederlanders en Belgen is er dus geen Golden Visa of verblijfsvergunning nodig. Wel gelden inschrijvings- en, boven 183 dagen per jaar, fiscale gevolgen. Voor een tweede woning met beperkt eigen gebruik hoeft u zich niet als resident te vestigen.

Nee, het bezit van een woning maakt u niet automatisch fiscaal resident. U wordt doorgaans fiscaal resident als u meer dan 183 dagen per jaar in Spanje verblijft of als uw economische belangen er hun kern hebben. Koopt u een tweede woning voor vakanties en verhuur, dan blijft u meestal niet-resident en betaalt u IRNR over uw Spaanse bezit. Houd uw verblijfsdagen bij, want overschrijding van de grens heeft gevolgen voor uw belastingplicht in zowel Spanje als uw thuisland.

Het residentiecertificaat is de landelijke inschrijving als EU-burger in het Registro Central de Extranjeros, gekoppeld aan uw NIE, en bevestigt uw recht op verblijf. Het empadronamiento is de lokale inschrijving in het bevolkingsregister van uw gemeente en bepaalt onder welke gemeente u valt voor diensten en voorzieningen. De twee zijn gescheiden: u kunt resident zijn zonder in elke situatie empadronamiento nodig te hebben, en omgekeerd. Voor bepaalde formaliteiten, zoals scholen of lokale zorg, is het empadronamiento wel praktisch of vereist.

Ja, dat mag u zelf bepalen. Veel Nederlandse en Belgische kopers gebruiken de woning eerst als vakantie- of overwinteradres en verhuizen later permanent. De keuze heeft vooral fiscale en administratieve gevolgen: bij permanent verblijf boven 183 dagen per jaar wordt u fiscaal resident en gelden andere aangifteregels. Voor de woning zelf verandert er niets aan de eigendom. Wilt u de woning tussendoor verhuren, houd dan rekening met de VUT-eisen. Wij helpen u de gebruiksvorm af te stemmen op uw plannen.

Als niet-resident die tijdelijk verblijft, gebruikt u doorgaans uw Europese zorgverzekeringskaart (EHIC) of een private reis- of expatverzekering. Vestigt u zich permanent en wordt u resident, dan komt u onder het Spaanse stelsel, bijvoorbeeld via werk, via een S1-formulier als u een pensioen uit Nederland of België ontvangt, of via het convenio especial. De juiste route hangt af van uw werk- en pensioensituatie. Dit valt buiten ons vakgebied als makelaar; wij verwijzen u naar een gespecialiseerd adviseur voor zorg en sociale zekerheid.

De Costa del Sol biedt uiteenlopende woonsferen, van levendige kustplaatsen tot rustiger dorpen in het binnenland. Plaatsen als Marbella en Estepona staan bekend om hun voorzieningen en internationale karakter, terwijl gebieden rond Mijas, Benalmádena en Fuengirola een mix van strand, golf en dorpsleven bieden. Het binnenland, zoals Coín en de Alhauríns, trekt kopers die meer ruimte en rust zoeken. De beste keuze hangt af van uw budget, gebruik en of u verhuur overweegt. Wij stemmen het zoekgebied af op uw persoonlijke wensen.