Aankoopkosten Costa del Sol 2026 — wat komt er bovenop de koopsom?

De meest gestelde vraag in onze eerste kennismakingsgesprekken is variant van: “Hoeveel komt er bovenop de koopsom?” Het korte antwoord: 10–13% bij bestaande bouw, 13–15% bij nieuwbouw. Het lange antwoord — met cijfers, eerlijke nuance, en welke posten in praktijk wisselen — staat hieronder.

Cijfers gelden voor Andalusië, mei 2026. Andere autonome regio’s (Catalonië, Madrid, Valencia) hanteren andere tarieven.

Bestaande bouw — de hoofdpost is ITP

Bij bestaande bouw (alle woningen die al een keer overgedragen zijn na oplevering) betaalt u Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Sinds januari 2022 hanteert Andalusië een vlak tarief van 7% — een van de laagste van Spanje (Catalonië zit op 10%, Valencia op 10–11%).

Voor een €500.000 bestaande appartement:

• ITP: €35.000 (7% van €500k)
• Notaris: €700–1.400 (gebaseerd op staffel, vrijwel altijd onder €1.500)
• Registro de la Propiedad (kadaster-registratie): €400–900
• Advocaat (abogado): €5.000–7.500 (1–1,5% — onderhandelbaar bij grotere transacties)
• Gestor (administratieve afwikkeling van de papieren): vaak inbegrepen bij advocaat, anders €500–800
• Totaal aankoopkosten: ~€42.000–46.000 = 8,4–9,2%

Plus de hypotheek-gerelateerde kosten als u financiert (zie verderop).

Nieuwbouw — IVA in plaats van ITP, plus AJD

Bij nieuwbouw (eerste keer overdracht na oplevering, of een woning gekocht direct van de ontwikkelaar) betaalt u géén ITP, maar IVA (BTW) van 10% plus AJD (Actos Jurídicos Documentados — zegelrecht) van 1,2% in Andalusië.

Voor een €500.000 nieuwbouw-appartement:

• IVA: €50.000 (10%)
• AJD: €6.000 (1,2%)
• Notaris, registratie, advocaat: vergelijkbaar met hierboven (~€6.000)
• Totaal aankoopkosten: ~€62.000 = 12,4%

Bij dezelfde koopsom dus ~€16.000 méér aan transactiekosten dan bij bestaande bouw. Dat lijkt veel maar weegt zich vaak terug via energielabel A, garantie-rechten, en hogere wederverkoopwaarde — we hebben hier een aparte stuk over.

Hypotheek-gerelateerde kosten — alleen bij financiering

Als u (deels) financiert via een Spaanse bank, komt er een extra laag bij. Sinds de Wet 5/2019 betaalt de bank de meeste hypotheekkosten (notaris-deel hypotheek, AJD over de hypotheek, registratie hypotheek-clausule). Wat ú nog betaalt:

• Taxatie (verplicht voor hypotheek): €350–700, afhankelijk van type woning
• Opening-commissie bank: 0,5–1,5% van hypotheekbedrag (onderhandelbaar — Sabadell rekent typisch 0,5%, andere kunnen 1,5% vragen)
• Verplichte woningverzekering: €250–500 per jaar (eerste jaar vooruitbetaald)

Voor een €350.000 hypotheek op een €500.000 woning, reken op €1.500–4.500 extra eenmalig.

Niet-resident-specifieke kosten

Een paar posten gelden alleen voor niet-residenten in Spanje:

NIE-nummer (verplicht vóór alle eigendomstransacties)

• €11 leges Spaanse politie + eventueel gestor-fees €150–300
• Aanvragen via Spaans consulaat Brussel/Den Haag of bij Spaanse politie in Málaga
• Doorlooptijd 2–8 weken — start dus minstens 2 maanden voor verwachte koopdatum

Niet-resident bankrekening

• Openen verplicht voor IBI- en comunidad-betalingen
• Sommige banken vragen €40–60 onderhoudskosten per jaar
• Optioneel maar aanbevolen: 24-uurs internet-banking voor IBI-betalingen via direct debit

IBAN-verificatie en Modelo 600

• ITP-aangifte via Modelo 600 — meestal door uw advocaat afgehandeld, inbegrepen in zijn fee
• Geen aparte kosten als advocaat dit doet

Lopende kosten — waar te rekenen voor jaarlijks

Naast eenmalige aankoopkosten, een aantal jaarlijkse vaste lasten waarvan veel kopers de schaal onderschatten:

IBI (gemeentelijke onroerendgoedbelasting)

• 0,4–1,1% van de catastrale waarde (niet de marktwaarde — typisch 30–50% van markt)
• Voor een €500k woning met catastrale waarde €200k bij 0,7% IBI-tarief: €1.400 per jaar
• Marbella IBI-tarief is 0,67%, Estepona 0,75%, Mijas 0,67% (gemeentelijke verschillen significant)

Vuilnis/water/riool

• €100–300 per jaar gemeente-afhankelijk
• Vaak betaald in 2 halfjaarlijkse termijnen

Comunidad-bijdragen

• €60–400 per maand afhankelijk van het complex
• Marbella luxe-complex met meerdere pools, gym, security: €250–400/maand
• Standaard appartement-complex zonder concierge: €60–120/maand
• Het is niet verstandig de allerlaagste comunidad te kiezen — dit suggereert onderhoud-achterstand

Niet-resident inkomstenbelasting (IRNR)

• Verplicht voor eigen-gebruik woningen: imputatie 1,1% (catastrale waarde herziene) of 2% (oude catastrale waarde) van catastrale waarde, belast tegen 19% (EU) of 24% (niet-EU)
• Voor een €200k catastrale waarde, 1,1% imputatie: €2.200 fictief inkomen → €418 IRNR per jaar (EU)
• Voor verhuurd: 19% over werkelijke huurinkomsten minus aftrekbare kosten, per kwartaal aangifte

Vermogensbelasting

• Sinds 2022 heeft Andalusië 100% bonificatie op vermogensbelasting → effectief €0 voor niet-residenten met Andalusisch onroerend goed
• Vergelijk: Catalonië heeft tot 3,5%, Madrid 0%, Valencia tot 3,5%

Wat wij standaard meegeven in elk kennismakingsgesprek

Bij elk kennismakingsgesprek maken wij een persoonlijke kostencalculator voor uw concrete situatie:

• Aankoopkosten op basis van uw budget en woningtype
• Lopende kosten op basis van locatie en oppervlakte
• Scenario-analyse netto-rendement bij verhuur (na alle belastingen)
• Vermogensbelasting-inschatting (vrijwel altijd €0 in Andalusië)

Eerlijk advies: reken bij uw budgetplanning op 45–50% cash beschikbaar voor een aankoop met 70% hypotheek (eigen inbreng + transactiekosten). Voor cash-aankopen reken op 115% van de koopsom totaal (koopsom + transactiekosten). Krappe planning is de meest voorkomende reden dat aankopen vlak voor notaris stilvallen.

Overdrachtsbelasting bij doorverkoop

Wanneer u uw woning verkoopt als niet-resident:

• Plusvalía municipal — gemeente belast de stijging van grondwaarde tussen aankoop en verkoop. Wisselt sterk per gemeente; typisch €1.000–€ 8.000 voor woningen aangehouden 5–15 jaar
• Capital gains tax (Impuesto sobre la Renta de los No-Residentes) — 19% over winst (verkoopprijs minus aankoopprijs minus aankoopkosten minus verbouwingen die u kunt aantonen)
• Retentie 3% door koper — uw koper houdt 3% van koopsom in en stort die direct bij Spaanse fiscus als voorschot op uw capital gains. U claimt dit terug bij aangifte als de werkelijke belasting lager is

Hoe Glaser u helpt

Bij elk kennismakingsgesprek maken wij een persoonlijke kostencalculator voor uw situatie:

• Aankoopkosten berekend voor uw budget en object-type
• Lopende jaarlijkse kosten geraamd op basis van locatie en oppervlakte
• Bij verhuur: scenario-analyse netto-rendement na alle belastingen
• Vermogensbelasting-inschatting (vrijwel altijd nihil in Andalusië)

Eerlijk advies: reken bij uw budgetplanning op 45–50% cash beschikbaar voor een aankoop met 70% hypotheek (eigen inbreng + transactiekosten). Voor cash-aankopen reken op 115% van de koopsom totaal (koopsom + transactiekosten). Krappe planning is de meest voorkomende reden dat aankopen vlak voor notaris stilvallen.